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摘自澳洲家园网（ACproperty.com.au）和墨尔本独立英文媒体《房产观察家》合作撰写的2013年《澳大利亚住宅物业对亚洲投资者的吸引力-蛇年深度解析》一书。欢迎大家转载，只需注明本文来自澳洲家园网和原文地址即可。

21世纪也许是“亚洲世纪”，但是澳大利亚已经和亚洲建立了超过150年的密切联系。开始于1852年并且在19世纪80年代末淡去的澳大利亚淘金热，早已引起了全世界范围内的大规模移民。

尽管目前亚洲对澳大利亚公寓市场的大规模投资吸引了许多公共宣传，很少有人知道海外开发商对于澳大利亚住宅市场带来的真正冲击。

许多人听说海外开发商正在澳大利亚提议或者建造了20,000套公寓后会感到非常惊讶。其实海外开发商已经占据了50%的市场，在所有海外资源的中新加坡排名第一，随后是来自中国的开发商。

众多的海外开发商带来了大量的海外买家。许多亚洲开发商直接把他们的期房销售带回了他们自己的国家。

2012年12月，中国开发商在澳大利亚有约4500套公寓的发展规划。按照中国的标准来衡量，这是一个很小的数量，在中国一些大的开发商只要一年就能建成大约10万套公寓，只要市场条件允许，许多开发商都会那么做。

在澳大利亚，中国投资者已经投资了至少3.5亿澳元，并且推出了至少16亿澳元的项目。该举动极大地刺激了正处于经济和金融低谷的本地房地产和建筑行业。

在澳大利亚的中国开发商大多还是处于新兴阶段，位列新加坡人之后，他们是这里的海外开发商先锋。目前新加坡的星狮地产（Frasers Property）仍然是独一无二的最大海外开发商，其庞大、高知名度的项目有悉尼的中央公园、珀斯的星狮港湾/皇后河滨项目，都是当地醒目的地标建筑。

在中国开发商计划的4500套公寓中，72%还处在规划阶段，这意味着规划还可能会被改进（即最终的公寓数量还未确定）。新加坡开发商有39%的提案处在规划阶段，44%（约2,600套公寓）正在施工。

在中国开发商的规划中，700套公寓目前正在施工，550套最近刚通过审批。

进入澳大利亚的海外开发商中，中国开发商包揽了目前58个被监测项目中的17个。有趣的是，在这些中国开发的公寓项目中，74%在墨尔本。在墨尔本，外国开发商开发的公寓高达总公寓数量的48%。

便捷的位置、每平方米更低的价格、更完善的规划体系和密切的文化/教育联系，促使中国开发商更多的投资在墨尔本的公寓市场。墨尔本强劲增长的中国游客也证明了墨尔本的吸引力。

顾氏家族（Gu Family）的AXF集团是墨尔本的中国开发商中最活跃的，目前，他们至少有2300套公寓在筹划中，包括在Bal-larat路上的前Kinnears Ropes的所在地，这个占地3.3公顷的地块可建成2000套公寓。

对中国开发商而言，另一个热点是黄金海岸，占中国开发的规划提案总数的12%。由3栋大厦组成的庞大的宝石项目成为其中的主导。这个10亿澳元的项目近日获得了州政府的批准，并将在接下来的12个月内展开。该项目将包括一个6星级酒店和两栋住宅大厦。

让人感到惊讶的是，鉴于城市的大小、在亚洲的知名度、市场上大量的中国公寓购买者，中国开发商在悉尼却并不是最活跃的。

在占悉尼公寓市场35%的海外开发商中，事实上只有6%的有中国背景。这可能预示着中国开发商在悉尼市场将会有更多的发展空间。但是现在，新加坡的集团已经在海外开发商中确立起了领导地位。为什么有这么多中国以及海外的开发商蜂拥而至？有很多因素的同时作用造成了这个趋势，包括：

1. 房地产投资和开发公司的全球化，他们正寻求全球业务的同步增长和通过涉足诸多市场来分散风险。

2. 与第一点同时发生的是企业资本的大幅上涨，尤其是在中国，并带来他们对投资“避风港”的渴望。澳大利亚因其可靠的土地制度被一直被视作是投资以及经营房地产业务的可靠场所。

3. 正如其他的房地产行业，目前澳大利亚的住宅开发项目价格正处在低谷。

4. 澳大利亚大多数地区的住房供不应求，尤其是价格合理的物业。前几年的高利率使开发商开发项目的费用增加，而导致他们产品的价格高昂。全球经济不稳定而导致的消费者信心不足又进一步加重了对可承受价格的住宅产品的需求。

5. 临近交通设施、购物中心和教育机构的城市公寓在市场上倍受追捧，导致很多海外集团在类似地段拟建更多的公寓。该市场的兴旺抵消了目前住房市场的低迷。

6. 澳大利亚人口增长居高不下，如果开发商可以满足这个具有高需求的市场的一部分，在一个透明的受管制行业中，仍然有很大机会获得成功的高回报、低风险的项目。

7. 在海外开发商本国的销售向熟悉该开发商的海外买家打开了销路，这种通过拓展买家降低开发风险的方法已经被证明是成功的。

8. 澳大利亚的各州政府持续为购买新房（低于市场中价的物业）尤其是新公寓的居民提供的津贴，刺激公寓的销售。

这些促进政策有各种不同的形式，如印花税减免或首次置业者津贴。这些方案似乎有效的刺激并提前了购买行为，我们看到了在补贴计划临近终止的时期，期房的预售量飙升，这些政策也改变了交易的周期。

在开发公寓的风险上，中国或海外开发商似乎与本地公司开发商并没有什么区别。独立的公寓期房销售能够去除部分投资风险，不过风险被转移到了交房结算上面。

海外集团开发的项目通常会有很大一部分被卖给开发商本国或其他的海外买家。这点可能给开发商（或放贷的金融机构，及其他有关部门）带来风险，因为从海外买家处追溯最终的结算资金会相对比较困难。

然而，似乎还没有证据显示，该风险足以危及一个海外公司开发的住宅项目的施工或竣工。从某种意义上而言，海外开发商更有优势，他们能够挖掘大量的海外买家，开拓资金的来源，而澳大利亚开发商对此并不擅长。另一个明显的风险是热点地区的供过于求，这可能会带来期房销售价格疲软。但是，如果真的有这点，应该体现在非常困难的预售表现，以及开发商推迟或更改一个项目显示出来。

关于澳大利亚地产昂贵的价格，全球已经写得太多了。长期以来，伴随着适中但是持续的经济增长，人口、就业和薪资的增长，澳大利亚住宅价格也在持续增长。

此外，澳大利亚的住房普遍供不应求，国内银行采取保守的贷款政策，房价似乎已经稳定在了当前的水平。除非发生重大变故，近期似乎不可能看到住宅价格的下调。如果海外和当地的开发商继续认真回应市场对于公寓在位置、集中度、设计和价格等方面的需求，开发商的风险是还可以得到控制的。

虽然澳大利亚和中国及其它亚洲经济体的国家有长期且持续增长的互动，但在房地产行业方面的合作关系仍然有待发展。

澳洲家园网点评：

《澳大利亚住宅物业对亚洲投资者的吸引力-蛇年深度解析》是澳洲家园网（ACproperty.com.au）和墨尔本独立英文媒体《房产观察家》为广大华人朋友献上的农历新年礼物。这也是本年度首部澳洲出版的针对华人阅读群体的地产投资读物。近年来，澳大利亚的住宅物业也成为大热产品。在这本新年电子书中，我们将为您深度解析2013年亚洲者投资者在澳大利亚的投资趋势，帮助您更好地把握您的投资。

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